同丰5MM-25MM穿线不锈钢软管和包塑金属软管

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专访丨李战洪:中国地产的未来属于运营商

作者:shonly   发布于 2022-06-20   阅读( )  

  经过多年的高速狂奔后,房地产享有的时代红利进入衰减期。剧变之下,如何以新发展模式度过红海时的腥风血雨,这不仅是大环境给出的时代命题,也是房企转型的重要导向,更是在刀尖上行走的房地产从业者迫切需要思考的问题。

  “探索新的发展模式”有哪些可能性?新一轮大洗牌中,房企如何“活下去”?近日,新鸥鹏集团总裁李战洪接受了21世纪经济报道记者专访,就房地产行业的调整、房企出路等话题进行了分享。

  李战洪认为,中国房企已经告别短跑时代,进入马拉松赛程,未来可持续战斗能力、专业技能尤为重要。要想生存,必须放弃过去轻易成功的经验,只有主动变革和创新,才能把企业带到明天。

  作为地产江湖的资深专家,李战洪在这个行业浸淫多年,曾先后在戴德梁行、融创、金科等公司任职,培养过一批纵横地产界的职业经理人。转身耕耘新鸥鹏集团,李战洪也率先走出了“文化产业造城”的第二曲线,对于房企转型有相当的发言权。

  关于新发展模式如何投射到实战中,李战洪提出了一个观点:“中国地产的未来不属于开发商,属于运营商。”

  他表示,销售规模不如资产规模,资产规模不如运营规模,房企需要舍弃急功近利,雕琢好运营商角色,转而追求有质量的理性增长。

  “做运营商的战略智慧在于,‘出规模不如出模式’。”李战洪指出,企业最终需要建立一个良性的、标准化的、可复制的竞争发展模式,将大趋势转化为企业优势,才能脱离“非峰即谷”的波动周期,获得相对稳定的上升曲线。

  近两年,“三道红线”“供地两集中”“房贷集中度管理”等数条严格监管政策叠加之下,房地产行业流动性偏紧,进入下行周期。即便后续各类纾困支持政策密集出台,但市场内在逻辑已不如从前,单纯依靠开发旧模式已经难以为继。

  过去多年间,房地产行业上演了一个不断循环的周期怪圈,李战洪把这个过程总结为“一抓就‘死’,一‘死’就叫,一叫就放,一放就活,一活就涨,一涨就抓”。

  在周期性调整时候有一种现象,企业如果把握了周期性,就可以用最便宜的钱拿最便宜的地,赚一波大周期钱。以李战洪从业多年的经验看来,每年的市场情况基本可以总结为一个字,能够踩对节奏的房企就赢了。

  但现在不一样了,李战洪表示,如今房地产行业面临的已经不只是周期性调整,而是结构性调整和趋势性调整同时来袭,开发商不知所措、仓促应对。

  他所说的结构性调整是指,房企为了发展所做出的轻转型,但依然以房地产作为主业。李战洪将这种转型称为“老板能力差,房企多元化”,盲目做多元化并不能为房企带来有力加持,有的反而会拖累主业。

  而趋势性调整是指发现下一个趋势产业,将地产与其他产业联动。李战洪表示,国内民营企业准入的行业里面,市场规模排在前四的依次是地产、大教育、澳门六合开奖直播大文化、大健康,地产去年已经达到了18万亿的成交金额,后三者的市场规模也分别都有数万亿元。

  行业发展到目前的阶段,李战洪认为房企之间的战争,从春秋时代进入了战国时代,从规模之争到存活之战。“以前春秋时代以规模为导向,比如说我和你打仗,你割几个郡给我,我再跟你打,你再给我一两个郡,我把我的国家规模做大,它是以规模为导向的。而战国时代是以灭国为目的,就是小开发商纷纷倒下,大开发商也是淘汰一批、挣扎一批,存活下来的继续挣扎。”他说。

  “要想活下去,周期性调整是下策,结构性调整是中策,趋势性调整是上策。” 李战洪认为,趋势性调整的关键在于将产业联动起来,并且此联动并非指“披个马甲”的方式,而是实实在在地扎根进去。

  在他看来,房企以往的优势并不是趋势,未来趋势才是最大的优势。最终以地产为发展主体的企业,必定会遇到天花板;但以其他产业为主体,例如文化、文旅、健康、医养、康养、文教等为主体、以地产为载体,则不会被天花板束缚。

  具体到房企本身,也有了“质变”。李战洪认为,中国房企已经告别短跑时代,进入马拉松赛程,未来可持续战斗能力、专业技能尤为重要。

  “而且房企要想生存,就得拿单项冠军,现在的市场土壤没办法产出‘全能冠军’。”李战洪解释说,企业应该依靠某一方面的专业技能足够优秀,来获取更多资源,包括政策资源、土地资源、资金资源、市场资源、人才资源、合作资源等。

  李战洪表示,未来十年,房企一定要在自己擅长的领域成为单项冠军,并且不断扎根深耕,从开发商转型为运营商。

  多年的实战经验让李战洪形成了一套自己的话语体系,往往以简洁的语言指出问题的关键。他认为,中国地产的未来不属于开发商,属于运营商。

  “过去粗放发展时期轻易成功的经验,会是未来发展的绊脚石。”李战洪说,大环境变了,房企只有主动变革和创新,才可以突破天花板,走到长远的明天。

  他表示,产业里存在四个角色,分别是投资商、开发商、服务商和运营商,开发商成功转型的路径就是服务商和运营商。尤其是去年,服务商和运营商带来的长期驱动力更加明显。李战洪以龙湖为例,其服务性物业在多年厚积后开始贡献大比例营收,而且由此沉淀了业务的护城河,构成了稳健发展的底气。

  李战洪认为,销售规模不如资产规模,资产规模不如运营规模,房企需要舍弃急功近利,雕琢好运营商角色,转而追求有质量的理性增长。

  开发商赚的是销售利润,服务商赚的是服务利润,运营商赚的则是复合利润。李战洪解读到,房企转型为运营商之后,无论是面向城市更新市场,还是面向大健康市场,都将拥有长线回报的能力模型。

  他说:“房地产行业里,有开发能力是小学生,有服务能力是中学生,有运营能力才是大学生。”当下的环境也在倒逼房企发展自己的运营能力,这是通向未来的金钥匙。

  谈到探索新发展模式,03024百万文字论坛各坛转载资料,李战洪告诉21世纪经济报道记者,除了前述所说的“做开发商不如做运营商”,更进一步来讲,应该是“出规模不如出模式”。

  李战洪引用了鲁迅先生的名言“世界上本来没有路,走的人多了,就有了路”,逆向思维解读,则是“走的人多了,就不剩多少路可走,成千上万的企业都挤在一个赛道上奔跑,路也不宽敞。”

  而出模式、建赛道是最难的,李战洪指出,企业最终需要建立一个良性的、标准化的、可复制的竞争发展模式,才能脱离周期性波动下的“非峰即谷”,获得平稳发展曲线,最终赢得长足发展。